Was vor dem Kauf Ihres neuen Hauses überprüft werden sollte.


Vor dem Kauf eines Hauses ist es unerlässlich, verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, um eine erfolgreiche Investition zu gewährleisten und zukünftige Probleme zu vermeiden. Beim Erwerb einer Immobilie erwirbst du sowohl einen physischen Raum als auch Verantwortlichkeiten und Rechte, die eine gründliche Bewertung erfordern.

In diesem informativen Artikel stellen wir dir einige Schlüsselpunkte vor, die du beachten solltest. Wir empfehlen jedoch dringend, immer die Unterstützung eines spezialisierten Anwalts in Anspruch zu nehmen, um die relevanten Dokumentationen und rechtlichen Aspekte zu überprüfen. Seine Beratung bietet dir Sicherheit und vermeidet mögliche Unannehmlichkeiten im Kaufprozess.

Beschreibung der Immobilie.

Bevor du dich in den Kauf einer Immobilie vertiefst, ist es von größter Bedeutung, deren Beschreibung im Grundbuch genau zu prüfen, indem du einen Grundbuchauszug (nota simple) und das Katasterblatt anforderst. Der Grundbuchauszug bietet dir wertvolle Informationen über die Beschreibung des Hauses und seiner Nebengebäude, wie ein Schwimmbad oder eine Garage, sowie Details über die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen, die die Immobilie betreffen können. Es ist entscheidend, sicherzustellen, dass sowohl die Beschreibung im Grundbuchauszug als auch im Katasterblatt mit der Realität übereinstimmt, da die Immobilie wie sie im Grundbuch beschrieben ist, die einzige im Kaufprozess berücksichtigte sein wird.

Wenn du beispielsweise daran interessiert bist, eine Wohnung zu kaufen, die ein Abstellraum und eine Garage umfasst, aber im Grundbuchauszug nur die Wohnung erwähnt wird, musst du beachten, dass der Abstellraum und die Garage wahrscheinlich ihre eigene Urkunde haben und als eigenständiges Grundstück registriert sind. Es ist entscheidend, diese zusätzlichen Informationen zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie in die neue Kaufurkunde aufgenommen werden, um das Risiko zu vermeiden, nur die Wohnung zu erwerben.

Eigentumsverhältnisse der Immobilie.

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es entscheidend, die legitime Eigentümerschaft des Verkäufers sicherzustellen. Dieser Schritt ist entscheidend, um zu garantieren, dass der Verkäufer über einen gültigen Eigentumstitel verfügt, der ihn als rechtmäßigen Eigentümer der zum Verkauf stehenden Immobilie ausweist.

Die häufigste Methode zur Durchführung dieser Überprüfung ist die Anforderung eines Grundbuchauszugs aus dem Grundbuch. Dieser Auszug liefert detaillierte Informationen über die rechtliche Situation der Immobilie, einschließlich Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Einschränkungen, die sie betreffen können. Es ist jedoch zu beachten, dass die Informationen im Grundbuchauszug in einigen Fällen nicht aktuell sein können. Dies kann der Fall sein, wenn der Verkäufer seinen Eigentumstitel noch nicht eingetragen hat und der Name des vorherigen Eigentümers weiterhin in den Büchern erscheint. In solchen Fällen ist es entscheidend, den Verkäufer um zusätzliche Dokumente zu bitten, die sein rechtmäßiges Eigentum eindeutig nachweisen, und die notwendigen Schritte zu unternehmen, um die Registrierungssituation zu regeln, bevor der Kauf weitergeführt wird.

Es ist wichtig zu beachten, dass nur der eingetragene Eigentümer oder eine von ihm befugte Person die rechtliche Befugnis besitzt, eine Immobilie zu verkaufen. 

Wenn die Transaktion in einer Notariatskanzlei abgeschlossen wird, führt der Notar auch eine gründliche Überprüfung der Eigentümerschaft durch. Daher ist es von größter Bedeutung, eine strenge Überprüfung der Eigentümerschaft des Verkäufers durchzuführen, bevor ein vorläufiges Dokument wie ein Anzahlungs- oder Kaufoptionsvertrag unterzeichnet wird. Dies hilft nicht nur, rechtliche Probleme zu vermeiden, sondern auch eine sichere und störungsfreie Transaktion zu gewährleisten.

Belastungen und Lasten.

“Belastungen und Lasten” sind Rechte oder Verantwortlichkeiten, die auf einer Immobilie lasten und Dritten gewährt werden, wie Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten u.a. Die meisten dieser Belastungen können im Grundbuchauszug (nota simple) des Grundbuchs identifiziert werden, es können jedoch zusätzliche nicht registrierte Belastungen existieren.

Wenn festgestellt wird, dass eine Immobilie Hypotheken oder Pfändungen hat, bedeutet dies, dass die Immobilie für die Begleichung der ausstehenden Schulden verantwortlich ist. Wenn diese Belastungen nicht vor dem Erwerb der Immobilie storniert werden, können die durch sie auferlegten Einschränkungen den neuen Käufer betreffen.

Es ist von entscheidender Bedeutung, eine gründliche Analyse der mit einer Immobilie verbundenen Belastungen und Lasten durchzuführen, bevor ein Kauf getätigt wird. Dies erfordert das Einholen der aktuellen Informationen aus dem Grundbuchauszug und, falls erforderlich, die Suche nach spezialisierter rechtlicher Beratung, um die finanziellen und rechtlichen Implikationen dieser Belastungen vollständig zu verstehen.

Eigentümergemeinschaft.

Wenn du den Kauf einer Wohnung oder eines Gewerberaums in einem Gebäude, das dem horizontalen Eigentumsrecht unterliegt, in Erwägung ziehst, ist es von grundlegender Bedeutung, einige Schlüsselaspekte vor dem Erwerb zu überprüfen. Im Folgenden stellen wir dir die wichtigsten vor:

  1. Situation der Zahlung der Gemeinschaftsbeiträge: Es ist unerlässlich, den Eigentümer um die aktualisierte Schuldbescheinigung mit der Gemeinschaft zu bitten, die von der Hausverwaltung oder dem Gemeinschaftssekretär mit Zustimmung des Präsidenten ausgestellt wurde. Die Überprüfung dieses Dokuments vor dem Kauf ist von entscheidender Bedeutung, da die Immobilie für die Zahlung der Beiträge des laufenden Jahres und der letzten drei Jahre verantwortlich ist. Außerdem wird der Notar bei der Beurkundung der Urkunde die Bescheinigung anfordern, um etwaige ausstehende Beiträge zu überprüfen.
  2. Außerordentliche Umlagen: Es ist entscheidend, zu überprüfen, ob es vorherige Vereinbarungen der Eigentümerversammlung gibt, die außerordentliche Umlagen genehmigt haben, die noch nicht bezahlt sind. Sobald du Eigentümer bist, betreffen dich diese Umlagen direkt und du bist für deren Zahlung verantwortlich, auch wenn du nicht an der Abstimmung teilgenommen hast.
  3. Satzungen der Immobilie: Überprüfe die Satzungen des Gebäudes sorgfältig, um mögliche besondere Einschränkungen zu identifizieren, die dich als Eigentümer betreffen könnten. Diese Einschränkungen könnten Nutzungsregeln der gemeinschaftlichen Elemente, Einschränkungen, Vorschriften für die Installation von Elementen, Arbeiten usw. umfassen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI) ist eine Abgabe, die auf Immobilien erhoben wird und eine “reale Anhaftung” besitzt, was bedeutet, dass die Immobilie dieser Steuer unterworfen ist. Im Allgemeinen sollten die letzten vier Jahre und das laufende Jahr berücksichtigt werden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass, wenn die Gemeinde Maßnahmen zur Beitreibung ergriffen hat, dies die Verjährungsfristen unterbrochen hat, was zu früheren Schulden führen könnte, die die Immobilie betreffen.

Daher ist es entscheidend sicherzustellen, dass die IBI in den nicht verjährten Jahren vollständig für die Immobilie bezahlt wurde, um zukünftige Probleme zu vermeiden.

Wenn du den Zahlungsverlauf der IBI erfahren möchtest, solltest du den Verkäufer bitten, die Originalbelege zur Verfügung zu stellen. Sollte der Verkäufer sie nicht haben, kann er bei seiner Bank, wo die Steuer normalerweise eingezogen wird, eine Kopie anfordern. Wenn diese Option nicht verfügbar ist, kann er die Gemeinde bitten, ein Zertifikat auszustellen, das den Zahlungsstatus der IBI bescheinigt.

Es ist wichtig zu beachten, dass, wenn in diesem Zeitraum Schulden bestehen, der Käufer möglicherweise für deren Zahlung verantwortlich sein könnte, da andernfalls die Steuerbehörden die Immobilie verkaufen könnten, um die ausstehenden Beträge einzutreiben.

Städtebauliche Lage

Bevor du eine Immobilie erwirbst, ist es entscheidend, deren städtebaulichen Zustand zu garantieren, insbesondere wenn es sich um ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder ein Landhaus handelt. Neben der Anforderung und Überprüfung des Bewohnbarkeitszertifikats ist es erforderlich, eine gründliche Überprüfung der städtebaulichen Lage durchzuführen.

Die Erstbezugserlaubnis, auch bekannt als Bewohnbarkeitsbescheinigung, bestätigt, dass die Wohnung für den Aufenthalt geeignet ist, garantiert jedoch nicht, dass alle Bauten legal sind. Daher ist es unerlässlich, die städtebauliche Lage der Immobilie zu überprüfen, um festzustellen, ob es möglich ist, in Zukunft Bauarbeiten, Erweiterungen oder zusätzliche Bauten durchzuführen, die den geltenden Vorschriften entsprechen.

Wenn der Verkäufer nicht über die Dokumentation verfügt, die die Legalität der bestehenden Bauten bescheinigt, ist es möglich, Informationen über die entsprechenden Lizenzen bei der zuständigen Gemeinde anzufordern. Dafür ist allerdings die Erlaubnis des Eigentümers erforderlich.

Sicherzustellen, dass die städtebauliche Lage der Immobilie in Ordnung ist, ist unerlässlich, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden und zu garantieren, dass jede gewünschte Änderung oder Erweiterung in der Zukunft die Genehmigung der zuständigen Gemeinde erhalten kann.

Fazit

Bevor ein privater Vertrag, sei es ein Anzahlungs- oder Kaufoptionsvertrag, erstellt und unterzeichnet wird, ist es dringend ratsam, eine gründliche Überprüfung der physischen und rechtlichen Situation der Immobilie durchzuführen.

Es ist wichtig zu beachten, dass in diesem Vertrag die Verpflichtungen und Verpflichtungen sowohl des Käufers als auch des Verkäufers festgelegt werden und in der Regel eine bedeutende finanzielle Leistung durch den Käufer beinhaltet. Die Unterzeichnung dieses Dokuments hat bedeutende rechtliche Auswirkungen, und wenn beim Erstellen des Vertrags nicht die notwendigen Vorsichtsmaßnahmen getroffen werden, könntest du dich verpflichten, eine problematische Immobilie zu erwerben. Daher ist die rechtliche Beratung durch einen spezialisierten Anwalt in diesem Prozess entscheidend.

Ein spezialisierter Anwalt kann den Vertrag sorgfältig prüfen, die physische und rechtliche Situation der Immobilie bewerten und dir angemessene rechtliche Beratung bieten, um sicherzustellen, dass du eine informierte und geschützte Entscheidung triffst. Seine Erfahrung wird dir helfen, mögliche Klauseln oder Bedingungen zu identifizieren, die im Vertrag enthalten oder geändert werden müssen, sowie mögliche rechtliche Risiken zu verhindern.

Aus diesem Grund schätzen wir bei Real Estate Balear, die Bedeutung einer transparenten und sicheren Kauf- und Verkaufserfahrung für unsere Kunden, die wir durch die Zusammenarbeit mit der Anwaltskanzlei DeSalvador erreichen, die für ihre umfangreiche Erfahrung und Professionalität im Immobilienbereich anerkannt ist.

Die Zusammenarbeit mit DeSalvador ermöglicht es uns, über die rechtliche Unterstützung zu verfügen, die notwendig ist, um sicherzustellen, dass jede Immobilientransaktion korrekt durchgeführt wird, die Interessen unserer Kunden schützt.


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