Cosa controllare prima di acquistare la tua nuova casa.


Prima di acquistare una casa, è essenziale considerare diversi aspetti per garantire un investimento di successo ed evitare problemi futuri. Acquisendo una proprietà, ottieni sia uno spazio fisico che delle responsabilità e diritti che richiedono un’attenta valutazione.

In questo articolo a carattere informativo, ti presentiamo alcuni punti chiave da tenere in conto. Tuttavia, ti consigliamo vivamente di contare sempre sull’appoggio di un avvocato specializzato per esaminare la documentazione e gli aspetti legali rilevanti. Il suo consiglio ti fornirà sicurezza ed eviterà possibili inconvenienti nel processo di acquisto.

Descrizione dell'immobile.

Prima di addentrarti nell’acquisto di una proprietà, è di estrema importanza esaminare minuziosamente la sua descrizione nel Registro della Proprietà tramite la richiesta di una nota semplice e la scheda del Catasto. La nota semplice ti fornirà informazioni preziose sulla descrizione dell’abitazione e dei suoi annessi, come una piscina o un garage, oltre a dettagli sulla titolarità e su eventuali oneri che possano influire sulla proprietà. È cruciale assicurarsi che sia la descrizione nella nota semplice sia quella nella scheda del catasto concordino con la realtà, poiché la proprietà così come descritta nel Registro della Proprietà sarà l’unica considerata nel processo di compravendita.

Ad esempio, se sei interessato all’acquisto di un appartamento che include una cantina e un garage, ma si menziona solo l’abitazione nella nota semplice, devi considerare che è probabile che la cantina e il garage abbiano il proprio atto notarile e siano registrati come una proprietà indipendente. È essenziale rivedere queste informazioni aggiuntive e assicurarti che siano incluse nel nuovo atto di compravendita, per evitare il rischio di acquisire solo l’abitazione.

Titolarità dell'immobile.

Prima di effettuare l’acquisto di un immobile, è fondamentale assicurarsi della legittima titolarità del venditore. Questo passaggio è cruciale per garantire che il venditore possieda un valido titolo di proprietà che lo accrediti come legittimo proprietario dell’immobile in vendita.

Il modo più comune per eseguire questa verifica è tramite la richiesta di una nota semplice dal Registro della Proprietà. Questa nota fornisce informazioni dettagliate sulla situazione giuridica dell’immobile, inclusi la titolarità, gli oneri e le limitazioni che possono influenzarlo. Tuttavia, è importante tenere a mente che le informazioni nella nota semplice potrebbero non essere aggiornate in alcuni casi. Ciò può accadere se il venditore non ha ancora iscritto il proprio titolo di proprietà e il nome dell’ex proprietario continua ad apparire nei registri. In tali casi, è cruciale richiedere al venditore di presentare documenti aggiuntivi che dimostrino in modo affidabile la sua legittima proprietà e prendere le misure necessarie per regolarizzare la situazione registrale prima di procedere con l’acquisto.

È fondamentale tenere a mente che solo il proprietario registrato o una persona debidamente autorizzata da lui/lei ha la capacità legale di vendere un immobile. 

Se l’operazione si concluderà in un notariato, il notaio effettuerà anche una verifica approfondita della titolarità. Pertanto, prima di firmare qualsiasi documento preliminare come un contratto di caparra o un’opzione di acquisto, è di estrema importanza effettuare una rigorosa verifica della titolarità del venditore. Questo non solo aiuterà a evitare problemi legali, ma garantirà anche una transazione sicura e senza intoppi.

Oneri e gravami.

Gli “oneri e gravami” sono diritti o responsabilità che gravano su una proprietà e che sono attribuiti a terzi, come ipoteche, sequestri, servitù, tra gli altri. La maggior parte di questi oneri può essere identificata nella nota semplice ottenuta dal Registro della Proprietà; tuttavia, è possibile che esistano altri oneri aggiuntivi non registrati.

Se si scopre che una proprietà ha ipoteche o sequestri, ciò implica che la proprietà è responsabile del pagamento dei debiti pendenti. Se questi oneri non vengono cancellati prima di acquisire la proprietà, le limitazioni imposte da essi possono influire sul nuovo acquirente.

È cruciale effettuare un’analisi approfondita degli oneri e gravami associati a una proprietà prima del suo acquisto. Ciò implica ottenere informazioni aggiornate dalla nota semplice del Registro della Proprietà e, se necessario, cercare consulenza legale specializzata per assicurarsi di comprendere appieno le implicazioni finanziarie e legali di questi oneri.

Comunità di proprietari.

Se stai considerando l’acquisto di un appartamento o locale in un edificio soggetto al regime di proprietà orizzontale, è fondamentale che tu verifichi alcuni aspetti chiave prima di effettuare l’acquisizione. Di seguito, ti presentiamo i più importanti:

  1. Situazione del pagamento delle quote della comunità: È indispensabile richiedere al proprietario il certificato aggiornato di debito con la comunità, rilasciato dall’amministratore del condominio o dal segretario della comunità con il visto del presidente. Rivedere questo documento prima dell’acquisto è di vitale importanza, poiché la proprietà è responsabile del pagamento delle quote relative all’anno in corso e ai tre anni precedenti. Inoltre, durante la firma dell’atto, il notaio richiederà il certificato per assicurarsi di eventuali quote pendenti.
  2. Ripartizioni straordinarie: È cruciale verificare se esistono accordi precedenti del consiglio dei proprietari che abbiano approvato ripartizioni straordinarie in sospeso di pagamento. Una volta che diventi proprietario, queste ripartizioni ti influenzeranno direttamente e sarai responsabile del loro pagamento, anche se non hai partecipato alla votazione.
  3. Regolamenti del bene immobile: Esamina attentamente i regolamenti dell’edificio per identificare eventuali limitazioni speciali che potrebbero influenzarti come proprietario. Queste restrizioni potrebbero includere norme sull’uso degli elementi comuni, limitazioni, regolamenti per l’installazione di elementi, lavori, tra altri aspetti rilevanti.

Imposte sugli immobili

L’Imposta su gli Immobili (IBI) è un tributo che si applica alle proprietà e ha un “vincolo reale”, il che implica che l’immobile è soggetto al pagamento di questa imposta. Generalmente, si devono considerare gli ultimi quattro esercizi e l’anno in corso. Tuttavia, è importante tenere in conto che se il Comune ha preso misure per il recupero, ciò avrà interrotto i termini di prescrizione, il che potrebbe comportare debiti precedenti che influenzano la proprietà.

Pertanto, è fondamentale verificare che sia stato interamente pagato l’IBI relativo all’immobile durante gli esercizi non prescritti, al fine di evitare problemi futuri.

Se desideri conoscere lo storico dei pagamenti dell’IBI, devi richiedere al venditore che fornisca copie delle ricevute originali. In caso il venditore non le abbia, può richiedere una copia alla sua banca, dove normalmente viene domiciliato il pagamento dell’imposta. Se questa opzione non è praticabile, può richiedere al Comune di emettere un certificato che attesti lo stato di pagamento dell’IBI.

È importante tenere a mente che, in caso di debiti relativi a tale periodo, l’acquirente potrebbe essere responsabile di pagarli, poiché altrimenti l’Amministrazione Tributaria potrebbe procedere alla vendita della proprietà per recuperare tali importi dovuti.

Situazione urbanistica

Prima di acquisire una proprietà, è fondamentale garantire la sua situazione urbanistica, specialmente se si tratta di una villetta, a schiera o una casa di campagna. Oltre a richiedere e verificare il certificato di abitabilità, è necessario effettuare una verifica esaustiva della situazione urbanistica.

La licenza di prima occupazione, nota anche come certificato di abitabilità, certifica che l’abitazione è idonea per essere abitata, ma non garantisce che tutte le costruzioni siano legali. Pertanto, è indispensabile verificare la situazione urbanistica della proprietà per determinare se è possibile effettuare lavori, ampliamenti o costruzioni aggiuntive in futuro, conformemente alla normativa vigente.

Se il venditore non dispone della documentazione che attesti la legalità delle costruzioni esistenti, è possibile richiedere informazioni sulle licenze corrispondenti presso il Comune competente. Tuttavia, è necessario ottenere il permesso del proprietario per procedere con questo iter.

Assicurarsi della situazione urbanistica della proprietà è essenziale per evitare possibili problemi legali e garantire che qualsiasi modifica o espansione che si desideri realizzare in futuro possa avere l’approvazione del Comune competente.

Conclusione

Prima di redigere e firmare un contratto privato, sia esso un contratto di caparra o un’opzione d’acquisto, è altamente consigliato che tu esegua una revisione esaustiva della situazione fisica e giuridica dell’immobile.

È importante tenere a mente che in questo tipo di contratto si stabiliscono le obbligazioni e gli impegni sia dell’acquirente sia del venditore, e generalmente implica un significativo esborso di denaro da parte dell’acquirente. La firma di questo documento comporta importanti implicazioni giuridiche, e se non si prendono le precauzioni necessarie nell’elaborare il contratto, potresti impegnarti ad acquistare una proprietà problematica. Pertanto, contare sull’assistenza giuridica di un avvocato specializzato risulta cruciale in questo processo.

Un avvocato specializzato potrà rivedere minuziosamente il contratto, valutare la situazione fisica e giuridica dell’immobile, e offrirti consulenza legale adeguata per assicurarti di prendere una decisione informata e protetta. La sua esperienza ti aiuterà a identificare possibili clausole o condizioni che devono essere incluse o modificate nel contratto, nonché a prevenire possibili rischi legali.

Per questa ragione, in Real Estate Balear, valorizziamo l’importanza di fornire un’esperienza di compravendita trasparente e sicura ai nostri clienti collaborando con lo studio legale immobiliare DeSalvador, rinomati per la loro vasta esperienza e professionalità nel settore.

La collaborazione con DeSalvador ci permette di contare sul supporto legale necessario per garantire che ogni transazione immobiliare sia effettuata in modo adeguato, proteggendo gli interessi dei nostri clienti.


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