El pasado 27 de enero, el Congreso de los Diputados rechazó la convalidación del Real Decreto-ley 16/2025, que había actualizado los coeficientes plusvalía municipal máximos para calcular el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Esta norma, aprobada el 23 de diciembre de 2025, estuvo vigente apenas 35 días. Como consecuencia, la referencia vuelve a ser la misma que en 2024 para 2026 tras su decaimiento.
Esta situación genera un escenario práctico inmediato: el propio decreto fijaba que los nuevos coeficientes tendrían efectos desde el 1 de enero de 2026, de modo que el “tramo” en el que pudieron aplicarse fue del 1 al 27 de enero de 2026. Desde el 28 de enero de 2026, las transmisiones vuelven a quedar bajo los coeficientes máximos de 2024, que pasan a ser la referencia legal vigente.
- Cambios en los coeficientes de plusvalía municipal según el decreto del 23 de diciembre.
- Subidas concentradas en plazos medios y recortes en tenencias largas.
- Tabla comparativa: coeficientes 2024 vs 2026 (no convalidados).
- El Congreso anula los coeficientes: segunda vez consecutiva
- Decaimiento del Real Decreto-ley: efectos hasta el 27 de enero únicamente.
- Antecedente de 2025: mismo escenario, mismo resultado.
- Qué coeficientes de plusvalía municipal siguen vigentes en 2026.
Cambios en los coeficientes de plusvalía municipal según el decreto del 23 de diciembre
El decreto aprobado en diciembre 2025 modificaba los coeficientes que los ayuntamientos aplican sobre el valor catastral del suelo para determinar el incremento de valor gravable. Estos coeficientes varían en función del periodo de generación, es decir, los años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su transmisión.
Subidas concentradas en plazos medios y recortes en tenencias largas.
Los cambios más significativos se concentraban en plazos medios, especialmente entre 7 y 12 años (y, en menor medida, hasta 13). Para dar contexto, el coeficiente aplicable a un inmueble mantenido 9 años pasaba de 0,15 (coeficiente 2024) a 0,21 (coeficiente propuesto 2026), lo que representa un incremento del 40%. Este era el tramo con mayor subida porcentual.
En tenencias de 10 y 11 años, los aumentos rondaban el 33% y el 30% respectivamente. Para inmuebles con 12 y 13 años, las subidas se situaban en torno al 22% y el 11%, mientras que en 14 y 15 años no había variación respecto a 2024.
Por el contrario, las transmisiones de inmuebles con 20 o más años de tenencia experimentaban una reducción. El coeficiente máximo bajaba de 0,40 a 0,35, lo que supone una disminución del 12,5%. Esta rebaja también aplicaba, en menor medida, a periodos de 18 y 19 años.
Tabla comparativa: coeficientes 2024 vs 2026 (no convalidados)
| Periodo de tenencia | Coeficientes 2024 en vigor | Coeficientes 2026 que decaen | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,16 | +6,7% |
| 1 año | 0,15 | 0,15 | 0% |
| 2 años | 0,14 | 0,15 | +7,1% |
| 3 años | 0,14 | 0,15 | +7,1% |
| 4 años | 0,16 | 0,16 | 0% |
| 5 años | 0,18 | 0,18 | 0% |
| 6 años | 0,19 | 0,20 | +5,3% |
| 7 años | 0,20 | 0,22 | +10,0% |
| 8 años | 0,19 | 0,23 | +21,1% |
| 9 años | 0,15 | 0,21 | +40,0% |
| 10 años | 0,12 | 0,16 | +33,3% |
| 11 años | 0,10 | 0,13 | +30,0% |
| 12 años | 0,09 | 0,11 | +22,2% |
| 13 años | 0,09 | 0,10 | +11,1% |
| 14 años | 0,09 | 0,10 | +11,1% |
| 15 años | 0,09 | 0,10 | +11,1% |
| 16 años | 0,10 | 0,10 | 0% |
| 17 años | 0,13 | 0,12 | −7,7% |
| 18 años | 0,17 | 0,16 | −5,9% |
| 19 años | 0,23 | 0,22 | −4,3% |
| Igual o más de 20 años | 0,40 | 0,35 | −12,5% |
El Congreso anula los coeficientes: segunda vez consecutiva
La falta de convalidación parlamentaria ha impedido que estos coeficientes se consoliden. En concreto, el 27 de enero de 2026 el Congreso rechazó la convalidación del Real Decreto-ley 16/2025, por lo que la norma decayó y quedó derogada. La Constitución establece que los reales decretos-ley deben someterse a votación de convalidación en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación, y si no se convalidan, pierden vigencia.
Decaimiento del Real Decreto-ley: efectos hasta el 27 de enero únicamente
El Boletín Oficial del Estado del 28 de enero de 2026 publicó la Resolución del Congreso de los Diputados que ordena la derogación del Real Decreto-ley 16/2025. Según esta resolución, los efectos de la norma cesaron el 27 de enero de 2026.
Esto implica que el decreto tuvo efectos jurídicos reales durante su vigencia temporal, pero limitados al periodo en el que se pretendía aplicar la actualización (del 1 al 27 de enero de 2026). Las liquidaciones realizadas aplicando los coeficientes del decreto en ese intervalo se hicieron bajo una norma que técnicamente estaba en vigor en ese momento, aunque posteriormente fue rechazada.
Antecedente de 2025: mismo escenario, mismo resultado
Esta no es la primera vez que ocurre. En 2025, el Gobierno también aprobó mediante Real Decreto-ley una actualización de los coeficientes de plusvalía municipal, que tampoco fue convalidada por el Congreso. Como resultado, los coeficientes de 2024 permanecieron vigentes durante todo 2025.
El patrón se repite ahora en 2026: un nuevo intento de actualización mediante decreto-ley, un nuevo rechazo parlamentario y, nuevamente, la aplicación de los coeficientes de 2024 como referencia legal vigente.
Este esquema sugiere un problema de fondo en la tramitación de estas actualizaciones. La Ley de Haciendas Locales prevé que los coeficientes máximos se actualicen anualmente mediante norma con rango de ley, y señala expresamente que esta actualización puede hacerse a través de las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. Sin embargo, la ausencia de presupuestos aprobados en los últimos años ha llevado al Gobierno a utilizar la vía del decreto-ley, que requiere posteriormente el respaldo del Congreso.
Qué coeficientes de plusvalía municipal siguen vigentes en 2026
La respuesta es clara: desde el 28 de enero de 2026, los coeficientes máximos aplicables vuelven a ser los que estuvieron en vigor en 2024. No hay actualización para 2026 a través del Real Decreto-Ley 16/2025, que ha decaído.
Es importante señalar que estos coeficientes son los máximos permitidos por ley. Cada ayuntamiento puede decidir aplicar coeficientes inferiores a estos máximos en sus respectivas ordenanzas fiscales, aunque en la práctica la gran mayoría utiliza directamente los coeficientes máximos establecidos a nivel estatal.
