Antes de comprar una casa, es esencial considerar diversos aspectos para asegurar una inversión exitosa y evitar problemas futuros. Al adquirir una propiedad, adquieres tanto un espacio físico como responsabilidades y derechos que requieren una evaluación minuciosa.
En este artículo, de carácter informativo, te presentamos algunos puntos clave a tener en cuenta. Sin embargo, te recomendamos encarecidamente contar siempre con el respaldo de un abogado especializado para revisar la documentación y los aspectos legales relevantes. Su asesoramiento te proporcionará seguridad y evitará posibles contratiempos en el proceso de compra.
Descripción del inmueble.
Antes de adentrarte en la compra de una propiedad, es de suma importancia examinar minuciosamente su descripción en el Registro de la Propiedad a través de la solicitud de una nota simple y la ficha del Catastro. La nota simple te brindará información valiosa sobre la descripción de la vivienda y sus anexos, como una piscina o un garaje, así como detalles sobre la titularidad y posibles cargas que puedan afectar la propiedad. Es crucial asegurarse de que tanto la descripción en la nota simple como en la ficha del catastro concuerden con la realidad, ya que la propiedad tal como se describe en el Registro de la Propiedad será la única considerada en el proceso de compraventa.
Por ejemplo, si estás interesado en comprar un piso que incluye un trastero y un garaje, pero solo se menciona la vivienda en la nota simple, debes tener en cuenta que es probable que el trastero y el garaje tengan su propia escritura y estén registrados como una finca independiente. Es esencial revisar esta información adicional y asegurarte de que se incluyan en la nueva escritura de compraventa, para evitar el riesgo de adquirir únicamente la vivienda.
Titularidad del inmueble.
Antes de realizar la compra de un inmueble, es fundamental asegurarse de la titularidad legítima del vendedor. Este paso es crucial para garantizar que el vendedor posee un título de propiedad válido que lo acredite como el legítimo dueño del inmueble en venta.
La forma más común de llevar a cabo esta verificación es mediante la solicitud de una nota simple del Registro de la Propiedad. Esta nota proporciona información detallada sobre la situación jurídica del inmueble, incluyendo la titularidad, cargas y limitaciones que puedan afectarlo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la información en la nota simple puede no estar actualizada en algunos casos. Esto puede suceder si el vendedor aún no ha inscrito su título de propiedad y el nombre del antiguo propietario sigue apareciendo en los registros. En tales casos, es crucial solicitar al vendedor que presente documentos adicionales que demuestren de manera fehaciente su propiedad legítima y tomar las medidas necesarias para regularizar la situación registral antes de proceder con la compra.
Es fundamental tener en cuenta que solo el propietario registrado o una persona debidamente autorizada por él/ella tiene la capacidad legal para vender un inmueble.
Si la operación se cerrará en una notaría, el notario también realizará una verificación exhaustiva de la titularidad. Por lo tanto, antes de firmar cualquier documento preliminar cómo un contrato de arras o una opción de compra, es de suma importancia realizar una verificación rigurosa de la titularidad del vendedor. Esto no solo ayudará a evitar problemas legales, sino que también asegurará una transacción segura y sin contratiempos.
Cargas y gravámenes.
Las «cargas y gravámenes» son derechos o responsabilidades que recaen sobre una propiedad y que son otorgados a terceros, como hipotecas, embargos, servidumbres, entre otros. La mayoría de estas cargas se pueden identificar en la nota simple obtenida del Registro de la Propiedad, sin embargo, es posible que existan otras cargas adicionales que no estén registradas.
Si se descubre que una propiedad tiene hipotecas o embargos, esto implica que la propiedad es responsable de pagar las deudas pendientes. Si no se cancelan estas cargas antes de adquirir la propiedad, las limitaciones impuestas por ellas pueden afectar al nuevo comprador.
Es crucial realizar un exhaustivo análisis de las cargas y gravámenes asociados a una propiedad antes de su compra. Esto implica obtener la información actualizada de la nota simple del Registro de la Propiedad y, en caso necesario, buscar asesoramiento legal especializado para asegurarse de comprender plenamente las implicaciones financieras y legales de estas cargas.
Comunidad de propietarios.
Si estás considerando la compra de un apartamento o local en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, es fundamental que verifiques algunos aspectos clave antes de realizar la adquisición. A continuación, te presentamos los más importantes:
- Situación de pago de las cuotas de la comunidad: Es imprescindible solicitar al propietario el certificado actualizado de deuda con la comunidad, emitido por la administradora de la finca o el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Revisar este documento antes de la compra es de vital importancia, ya que la propiedad es responsable de pagar las cuotas correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores. Además, durante la firma de la escritura, el notario solicitará el certificado para asegurarse de cualquier cuota pendiente.
- Derramas extraordinarias: Es crucial comprobar si existen acuerdos previos de la junta de propietarios que hayan aprobado derramas extraordinarias pendientes de pago. Una vez que te conviertas en propietario, estas derramas te afectarán directamente y serás responsable de su pago, incluso si no participaste en la votación.
- Estatutos del inmueble: Revisa detenidamente los estatutos del edificio para identificar posibles limitaciones especiales que puedan afectarte como propietario. Estas restricciones podrían incluir normas de uso de los elementos comunes, limitaciones, regulaciones para la instalación de elementos, obras, entre otros aspectos relevantes
Impuestos sobre Bienes Inmuebles
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo que se aplica a las propiedades y tiene una «afección real», lo que implica que el inmueble está sujeto al pago de este impuesto. Generalmente, se deben considerar las últimas cuatro anualidades y el año en curso. Sin embargo, es importante tener en cuenta que si el Ayuntamiento ha tomado medidas para el cobro, esto habrá interrumpido los plazos de prescripción, lo que podría resultar en deudas anteriores que afecten a la propiedad.
Por tanto, es fundamental verificar que se haya pagado por completo el IBI correspondiente al inmueble durante las anualidades no prescritas, con el fin de evitar problemas futuros.
Si deseas conocer el historial de pagos del IBI, debes solicitar al vendedor que proporcione copias de los recibos originales. En caso de que el vendedor no los tenga, puede pedir una copia en su entidad bancaria, donde normalmente se domicilia el pago del impuesto. Si esta opción no es viable, puede solicitar al Ayuntamiento que emita un certificado que indique el estado de pago del IBI.
Es importante tener en cuenta que, en caso de existir deudas correspondientes a ese período, el comprador podría ser responsable de pagarlas, ya que de lo contrario, la Administración Tributaria podría proceder a la venta de la propiedad para recuperar dichas cantidades adeudadas.
Situación urbanística
Antes de adquirir una propiedad, es fundamental garantizar su situación urbanística, especialmente si se trata de un chalet, pareado/adosado o una casa de campo. Además de solicitar y verificar la cédula de habitabilidad, es necesario realizar una comprobación exhaustiva de la situación urbanística.
La licencia de primera ocupación, también conocida como cédula de habitabilidad, certifica que la vivienda es apta para habitar, pero no garantiza que todas las construcciones sean legales. Por tanto, es imprescindible verificar la situación urbanística de la propiedad para determinar si es posible realizar obras, ampliaciones o construcciones adicionales en el futuro, cumpliendo con la normativa vigente.
Si el vendedor no dispone de la documentación que acredite la legalidad de las construcciones existentes, es posible solicitar información sobre las licencias correspondientes en el Ayuntamiento pertinente. Sin embargo, es necesario obtener el permiso del propietario para llevar a cabo este trámite.
Asegurarse de la situación urbanística de la propiedad es esencial para evitar posibles problemas legales y garantizar que cualquier modificación o expansión que se desee realizar en el futuro puedan tener la aprobación del Ayuntamiento pertinente.
Conclusión
Antes de redactar y firmar un contrato privado, ya sea un contrato de arras o una opción de compra, es altamente recomendable que realices una exhaustiva revisión de la situación física y jurídica del inmueble.
Es importante tener en cuenta que en este tipo de contrato se establecen las obligaciones y compromisos tanto del comprador como del vendedor, y generalmente implica un desembolso significativo de dinero por parte del comprador. La firma de este documento conlleva importantes implicaciones jurídicas, y si no se toman las precauciones necesarias al elaborar el contrato, podrías comprometerte a adquirir una propiedad problemática. Por lo tanto, contar con el asesoramiento jurídico de un abogado especializado resulta crucial en este proceso.
Un abogado especializado podrá revisar minuciosamente el contrato, evaluar la situación física y jurídica del inmueble, y brindarte orientación legal adecuada para asegurarte de que estás tomando una decisión informada y protegida. Su experiencia te ayudará a identificar posibles cláusulas o condiciones que deban ser incluidas o modificadas en el contrato, así como a prevenir posibles riesgos legales.
Por esta razón, en Real Estate Balear, valoramos la importancia de brindar una experiencia de compraventa transparente y segura a nuestros clientes colaborando con el bufete de abogados inmobiliarios DeSalvador, reconocidos por su amplia experiencia y profesionalismo en el campo.
La colaboración con DeSalvador nos permite contar con el respaldo legal necesario para garantizar que cada transacción inmobiliaria se realice de manera adecuada, protegiendo los intereses de nuestros clientes.
