Si estás considerando comprar una propiedad rústica en Mallorca, es importante que conozcas la situación urbanística de la misma. Esto es crucial porque, como propietario, las restricciones impuestas por las regulaciones urbanísticas pueden limitar tus opciones a la hora de realizar futuras reformas u obras.
En España, existe una ley de suelo desde 1956 que regula las actividades constructivas y exige permisos administrativos para reformas y construcciones. Sin embargo, la falta de aplicación efectiva de la normativa y la poca actividad persecutoria por parte de los ayuntamientos ha permitido la existencia de edificaciones ilegales en todo el territorio de España.
En la actualidad, en Mallorca, se ha establecido la Agencia de Defensa del Territorio para hacer cumplir la normativa en todo el suelo rústico de la isla. Esta agencia realiza inspecciones regulares y ordena la demolición de numerosas construcciones cada año. Además, desde el 1 de Enero 2018, con la entrada en vigor de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), la Administración puede actuar en cualquier momento contra inmuebles que hayan realizado obras ilegales en suelo rústico, sin importar cuánto tiempo ha pasado. Por eso, es importante revisar la situación urbana de un inmueble antes de comprarlo para evitar problemas.
En ocasiones, te pueden informar de que una vivienda es «legal» porque está inscrita en el registro de la propiedad y el catastro, pero eso no garantiza su legalidad urbanística.
En este sentido, las edificaciones construidas sin permiso administrativo correspondiente se consideran fuera de ordenación. Si compras un inmueble que se encuentra total o parcialmente fuera de ordenación y no es posible legalizarlo, debes tener en cuenta que:
- Si una edificación ha sido construida anteriormente al 2018 sin permiso y se encuentra en situación de fuera de ordenación, no se permiten hacer obras en ella, incluso si solo son reparaciones básicas como un arreglo de goteras o reparaciones en la piscina. Esto se debe a que la construcción sigue siendo ilegal según la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), y aunque ya no se pueda demoler, tampoco se pueden realizar obras.
- Si una construcción fue legalmente permitida, pero se le hizo una ampliación ilegal, hay dos partes: la parte legal y la parte ilegal. En la parte legal, se pueden hacer obras de todo tipo, excepto ampliaciones. En la parte ilegal, no se pueden hacer obras de ningún tipo.
Si quieres comprar una vivienda en suelo rústico y quieres saber si es ilegal, es importante que pidas los documentos urbanísticos antes de comprarla. Sin embargo, debes saber que la «Cédula de habitabilidad» y el «Certificado municipal de inexistencia de expedientes» no garantizan su legalidad. Para obtener información precisa sobre la situación urbanística de la vivienda, necesitas un informe municipal de adecuación urbanística o un informe urbanístico de la vivienda emitido por un arquitecto experto en la materia. Por eso, es especialmente importante analizar la situación urbanística de un inmueble en Mallorca antes de su compra y asesorarse con un experto jurídico y un arquitecto.
Si no sabes a quién contactar, en nuestra agencia colaboramos con el bufete de abogados inmobiliarios De Salvador y el estudio de arquitectura PS-Arquitectos.
